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Edição 54, 09 de novembro de 2007.

GONÇALVES, RUANO, SANT'ANNA E SCHREINER - ADVOGADOS ASSOCIADOS, especializado em Direito Bancário e Empresarial veicula este newsletter quinzenalmente, propondo uma seleção de notas, decisões judiciais e artigos que sejam de interesse da comunidade dos prestadores de serviços jurídicos aos bancos e financeiras.

Novo Endereço

A partir de 19 de novembro nosso escritório estará atendendo em sua nova sede, localizada na Praça Parobé, nº. 130, Edifício Dabdab, 5º andar, Centro, Porto Alegre, CEP 90.030-170.

Notícia

Com a edição do Provimento 26/07 da Corregedoria Geral da Justiça, os Oficiais dos Registros Imobiliários no Rio Grande do Sul estão autorizados a lavrarem "averbação/notícia" dos contratos e respectivas transferências relativos a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação e ainda não quitados, popularmente chamados de "contratos de gaveta"

Os contratos a registrar poderão ser ou terem sido formalizados por instrumento público ou particular, sendo obrigatório que as assinaturas dos contratantes e testemunhas estejam reconhecidas.

A importância do provimento é que, na esteira das decisões dos Tribunais, está dispensada a anuência, comunicação prévia ou qualquer intervenção do agente financeiro com relação a compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou qualquer outro nome que seja dado a avença.

PROVIMENTO Nº 26/07-CGJ

PROCESSO Nº 10-07/003115-8
PARECER Nº 056/2007 - SLA

UNIFICAÇÃO DOS TRIBUNAIS NOS EFEITOS JURÍDICOS AOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS FINANCIADOS, NÃO FINANCIADOS, NÃO QUITADOS, SEM INTERVENÇÃO DOS AGENTES FINANCEIROS E NÃO REGISTRADOS.

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR JORGE LUIS DALL'AGNOL, CORREGEDOR-GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, NO USO DE SUAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS,

CONSIDERANDO, AS REITERADAS DECISÕES DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS NO SENTIDO DE EMPRESTAREM EFEITOS JURÍDICOS AOS CONTRATOS DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS FINANCIADOS, NÃO QUITADOS, SEM INTERVENÇÃO DOS AGENTES FINANCEIROS E NÃO REGISTRADOS;

CONSIDERANDO, QUE TAL MODALIDADE DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL TORNOU-SE, AO LONGO DAS ÚLTIMAS DÉCADAS, ALGO ROTINEIRO NO MUNDO DOS NEGÓCIOS, SENDO INÚMERAS AS FAMÍLIAS QUE ASSIM REALIZARAM OU REALIZAM O ACALENTADO SONHO DA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA;

CONSIDERANDO, QUE A DESPEITO DO ALCANCE SOCIAL E RELEVÂNCIA PARA A VIDA DAS PESSOAS ENVOLVIDAS EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS SOBRE TAL MODALIDADE, NENHUMA SEGURANÇA OFERECE O ORDENAMENTO JURÍDICO NO SENTIDO DE, MINIMAMENTE, TUTELAR O NEGÓCIO REALIZADO;

CONSIDERANDO QUE OS PRINCÍPIOS DA LIBERDADE CONTRATUAL E RELATIVIDADE DOS CONTRATOS SÃO ORIENTADOS PELA FUNÇÃO SOCIAL DESTES, O QUE ESTABELECE LIMITES À REGULAÇÃO INTER PARTES, CORRESPONDENDO AO INTERESSE PÚBLICO A SUA COMPREENSÃO NÃO SÓ COMO UM INSTRUMENTO TÉCNICO-JURÍDICO DE CIRCULAÇÃO DA RIQUEZA, MAS COMO UM NEGÓCIO INSERIDO EM UMA ORDEM SOCIAL QUE PRESERVE TAMBÉM A POSIÇÃO JURÍDICA DE TERCEIROS QUE POSSAM SER AFETADOS PELA SUA EXECUÇÃO;

CONSIDERANDO QUE O ROL DOS ATOS REGISTRÁVEIS/AVERBÁVEIS DA LEI 6.015/73 PASSOU A SER ENCARADO COMO MERAMENTE EXEMPLIFICATIVO, HAJA VISTA EXATAMENTE A FINALIDADE DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO, QUE É A DE CONCENTRAR A PUBLICIDADE DO ENCADEAMENTO DE TODAS AS INSCRIÇÕES RELATIVAS À SITUAÇÃO JURÍDICA DE UM DETERMINADO IMÓVEL - PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO;

CONSIDERANDO, FINALMENTE, QUE A PROVIDÊNCIA AVENTADA PREVENIRIA CONFLITOS JUDICIAIS À MEDIDA QUE, SABEDOR, POR EXEMPLO, O EVENTUAL INTERESSADO EM BUSCAR DO ALIENANTE OBRIGAÇÕES QUE PODERIAM SER SUPORTADAS PELO IMÓVEL TRANSACIONADO, FATALMENTE SE ABSTERIA DE PROPOR A DEMANDA, EVITANDO-SE, ASSIM, A NECESSIDADE DO ADQUIRENTE MANEJAR EM MOMENTO SUBSEQÜENTE OUTRA AÇÃO PARA PRESERVAR O BEM ADQUIRIDO,

RESOLVE PROVER:

ARTIGO 1º. FICAM OS REGISTROS IMOBILIÁRIOS AUTORIZADOS A LAVRAREM AVERBAÇÃO/NOTÍCIA DOS CONTRATOS E RESPECTIVAS TRANSFERÊNCIAS RELATIVOS A IMÓVEIS FINANCIADOS PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, CONTRATOS DE CESSÃO DESSES, CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA, "CONTRATOS DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES SOBRE BEM IMÓVEL" OU COM QUALQUER OUTRA DENOMINAÇÃO, DESDE QUE ENVOLVAM A TRANSMISSÃO OU PROMESSA DE TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS FINANCIADOS PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO) - OS CHAMADOS CONTRATOS DE GAVETA -, FORMALIZADOS POR INSTRUMENTO PÚBLICO OU MESMO PARTICULAR (DESDE QUE AS ASSINATURAS DOS CONTRATANTES E TESTEMUNHAS ESTEJAM COM FIRMAS RECONHECIDAS), INDEPENDENTEMENTE DA ANUÊNCIA, COMUNICAÇÃO PRÉVIA OU QUALQUER INTERVENÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO.

ARTIGO 2º. CABERÁ AO REGISTRADOR, UMA VEZ CONFERIDA A VALIDADE FORMAL DO INSTRUMENTO, NOS TERMOS DO PRESENTE PROVIMENTO, LAVRAR DE PLANO A "AVERBAÇÃO/NOTÍCIA" NA MATRÍCULA DO IMÓVEL OBJETO DA TRANSAÇÃO, FAZENDO CONSTAR A NATUREZA DO NEGÓCIO JURÍDICO, OS NOMES DOS ADQUIRENTES COM AS RESPECTIVAS QUALIFICAÇÕES, O VALOR DO NEGÓCIO, SUA FORMA DE PAGAMENTO E AS CONDIÇÕES PACTUADAS, PROVIDENCIANDO, AINDA, NO ARQUIVAMENTO NA SERVENTIA DE UMA VIA DO CONTRATO APRESENTADO, SE FOR INSTRUMENTO PARTICULAR, BEM COMO OUTROS DOCUMENTOS CORRELACIONADOS COM O NEGÓCIO JURÍDICO.

ARTIGO 3º. PARA A EFETIVAÇÃO DA AVERBAÇÃO/NOTÍCIA É MISTER QUE O REGISTRADOR ATENTE AOS PRINCÍPIOS REGISTRÁRIOS, DESTACADAMENTE OS DA DISPONIBILIDADE (FÍSICA E JURÍDICA), O DA CONTINUIDADE, O DA LEGALIDADE E OS DA ESPECIALIDADE (OBJETIVA E SUBJETIVA), ENTRE OUTROS, VISANDO CRIAR NO "ÁLBUM IMOBILIÁRIO" UM BANCO DE DADOS QUE CONTENHA ATOS CONSISTENTES E GERADORES DE SEGURANÇA JURÍDICA.

§ ÚNICO. NA OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E SUBJETIVA O REGISTRADOR DEVE LIMITAR-SE AO EXAME DOS DADOS QUE PERMITAM SUFICIENTE IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL E DOS CONTRATANTES.

ARTIGO 4º. A AVERBAÇÃO/NOTÍCIA REALIZADA NOS TERMOS AUTORIZADOS POR ESTE PROVIMENTO DEVERÁ CONTER, AO FINAL DO ATO, O SEGUINTE: "OBSERVAÇÃO: A PRESENTE AVERBAÇÃO FOI REALIZADA NOS TERMOS DO PROVIMENTO Nº /07-CGJRS E NÃO TEM CARÁTER CONSTITUTIVO DE DIREITO REAL, DESTINANDO-SE APENAS A DAR CONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO ENVOLVENDO O IMÓVEL, MAS NÃO SUBSTITUI O FUTURO E INDISPENSÁVEL REGISTRO DA EFETIVA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO BEM, O QUE SE FARÁ NOS TERMOS DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 5º E 6º DO MENCIONADO PROVIMENTO".

§ ÚNICO. A ESCRITURA PÚBLICA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, CESSÃO DE PROMESSA E DE NEGÓCIOS JURÍDICOS QUE CONTENHAM ACORDO DE TRANSMISSÃO DEFINITIVA DE PROPRIEDADE (ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA, PERMUTA, DAÇÃO EM PAGAMENTO OU DOAÇÃO), EM QUE NÃO HAJA A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO, DEVERÁ CONTER AO FINAL O SEGUINTE: "OBSERVAÇÃO: A PRESENTE ESCRITURA FOI CELEBRADA NOS TERMOS DO PROVIMENTO Nº /07-CGJRS E SOMENTE PODERÁ SER OBJETO DE AVERBAÇÃO/NOTÍCIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS, A QUAL NÃO TERÁ CARÁTER CONSTITUTIVO DE DIREITO REAL, DESTINANDO-SE APENAS A DAR CONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO ENVOLVENDO O IMÓVEL, MAS NÃO SUBSTITUI O FUTURO E INDISPENSÁVEL REGISTRO DA EFETIVA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO BEM, O QUE SE FARÁ NOS TERMOS DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 5º E 6º DO PROVIMENTO SUPRACITADO".

ARTIGO 5º - OS NEGÓCIOS JURÍDICOS QUE CONTENHAM ACORDO DE TRANSMISSÃO DEFINITIVA DE PROPRIEDADE (ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA, PERMUTA, DAÇÃO EM PAGAMENTO OU DOAÇÃO), OBJETO DA AVERBAÇÃO/NOTÍCIA PREVISTA NESTE PROVIMENTO, SERÃO PASSÍVEIS DE REGISTRO CONFIRMATÓRIO A SER REALIZADO MEDIANTE A SIMPLES APRESENTAÇÃO DO TERMO DE LIBERAÇÃO DA HIPOTECA OU DOCUMENTO EQUIVALENTE, COM O FITO DE CONSTITUIR O DIREITO DE PROPRIEDADE.

ARTIGO 6º - OS NEGÓCIOS JURÍDICOS QUE CONTENHAM PROMESSA DE ALIENAÇÃO (PROMESSA DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE PERMUTA E SUAS RESPECTIVAS CESSÕES), DEVERÃO SER OBJETO DE ESCRITURA DEFINITIVA TÃO LOGO ESTEJA DISPONÍVEL O TERMO DE LIBERAÇÃO DA HIPOTECA OU DOCUMENTO EQUIVALENTE.

ARTIGO 7º. OS REGISTRADORES FARÃO RIGOROSA FISCALIZAÇÃO QUANTO AO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO (ITBI/ITCD) QUANDO DO REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA OU DA CESSÃO DA PROMESSA.

ARTIGO 8º. SERÃO OBRIGATORIAMENTE APRESENTADAS AS CERTIDÕES NEGATIVAS EXIGIDAS POR LEI PARA A PRÁTICA DO ATO DE TRANSMISSÃO DEFINITIVA DA PROPRIEDADE, COMO A CND DO INSS E A CERTIDÃO NEGATIVA DA SRF PARA OS NEGÓCIOS EM QUE O TRANSMITENTE SEJA EMPRESA OU PESSOA A ELA EQUIPARADA.

ARTIGO 9º. OS EMOLUMENTOS DEVIDOS PARA CADA AVERBAÇÃO/NOTÍCIA PRATICADA SERÃO COBRADOS NOS TERMOS DO DISPOSTO NA TABELA DO REGISTRO DE IMÓVEIS, ANEXA À LEI ESTADUAL Nº 12.692, DE 29 DE DEZEMBRO DE 2006, ITEM 2 (AVERBAÇÕES E CANCELAMENTOS).

ARTIGO 10º. OS REGISTRADORES FARÃO, OBRIGATORIAMENTE, COMUNICAÇÃO À RECEITA FEDERAL DE CADA ATO AVERBADO NOS TERMOS DESTE PROVIMENTO, EMITINDO A RESPECTIVA DOI (DECLARAÇÃO S/ OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA), SALVO SE O NEGÓCIO FOI INSTRUMENTALIZADO EM ESCRITURA PÚBLICA E NELA CONSTAR, EXPRESSAMENTE, QUE A DOI FOI ENVIADA PELO TABELIONATO DE NOTAS.

ARTIGO 11º. AS CAUÇÕES AVERBADAS NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO, ORIGINALMENTE FEITAS EM FAVOR DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO E, MAIS RECENTEMENTE, DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, PODEM SER CANCELADAS MESMO QUE NÃO SEJA APRESENTADO INSTRUMENTO DE LIBERAÇÃO PRÓPRIO, DESDE QUE TAL CANCELAMENTO SEJA FEITO CONCOMITANTEMENTE COM A AVERBAÇÃO DO CANCELAMENTO DA HIPOTECA.

PUBLIQUE-SE.

CUMPRA-SE.

PORTO ALEGRE, 17 DE SETEMBRO DE 2007.

DESEMBARGADOR JORGE LUÍS DALL'AGNOL
CORREGEDOR-GERAL DE JUSTIÇA

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